【审判实务研究】涉不动产非典型担保纠纷案件的审判思路研究

编者按：司法实践中，以不动产所有权的转移或相关权利的让与约定来“担保”债权实现引发的纠纷，在相关法律关系的定性、效力认定及处理方式等方面都存在认识不一致的情况。对此，北京市第一中级法院民一庭成立课题组,对此类案件进行了深入调研，归纳总结涉及不动产的非典型担保纠纷的三种常见类型，并以此为基础提出了类型化的审判思路，有些观点具有一定的借鉴意义，有些观点有待进一步研究完善，现予以转发，敬请关注，欢迎读者提出意见建议。

调研认为，目前诉讼中涉及不动产的非典型担保纠纷主要有以下三种类型：

一是过户型担保，即在签订借款合同的同时，债务人或担保人将其名下的房屋过户至债权人名下，若债务人如期偿还借款，则债权人将房屋过户恢复至债务人或担保人名下，若债务人未能如期还款，债权人有权取得房屋所有权或就房屋受偿。

二是买卖型担保，即在签订借款合同的同时，债务人与债权人另行签订房屋买卖合同，约定若债务人如期偿还借款，则房屋买卖合同不再履行，若债务人到期不能偿还，则履行房屋买卖合同，债权人无须再支付购房款。

三是委托型担保，即在借款同时，债务人向债权人（或指定第三人）出具授权委托书，明确债权人（或指定第三人）有权代理债务人办理出售其所有某房屋的全部事宜，如债务人到期无法还款，由代理人出售债务人所有的房屋并就购房款受偿。

调研发现，对涉及不动产的非典型担保相关合同的效力如何认定，是审判实践中争议较大的问题，主要争议集中在：作为形式的房屋买卖合同是否涉及“通谋虚伪表示”“流质契约”“以合法形式掩盖非法目的”“缺乏真实意思表示”等问题而导致无效；所设立的担保权利是否因违反“物权法定原则”而无效；委托型担保中的委托合同是否因涉及“缺乏真实意思表示”“委托人与受托人利益冲突”“违反流质禁令”等问题而无效。

针对以上争议问题，该院调研后提出以下建议：

一是对于非典型担保纠纷的审理，采用物权行为与债权行为两分的方法，即注意区分担保物权设立的物权合同，与物权合同所设立的担保权利，原因行为的效力不受物权变动要件的影响。同时，也区分作为形式的房屋买卖合同或委托合同，与为债权提供担保的担保约定。

二是对于买卖型担保中房屋买卖合同关系的处理，相关法律均明确规定，能够确定房屋买卖合同是作为债权担保而签订的情况下，应当认定双方之间的真实法律关系是借贷关系。若在清偿期届之后，债务人履行了以物抵债的担保约定，则说明在清偿期后，债务人仍具有以物抵债的真实意思。由于法律允许在清偿期后当事人达成以物抵债协议，已经履行的，产生消灭债权债务关系的效果，不应允许当事人任意反悔。房屋过户的行为可以解释为是对清偿期后所达成的以物抵债合意的履行，履行行为补正了房屋买卖合同所欠缺的真实意思。若债务人主张因房屋买卖合同不成立导致的返还的法律后果，则不应当予以支持。

三是过户型担保中，在债权人提出确认所有权归其所有的诉讼请求时，应当在判决中明确，在债权债务关系清算之前，债权人并非确定地享有所有权。对于债务人起诉要求确认其为真实的房屋所有权人的诉讼请求，因所有权已发生变动，而且系基于应当释明债务人，按照双方之间债权债务关系进行审理，债务人坚持不变更的，裁定驳回债务人的起诉。在债务人清偿了债务，要求债权人返还房屋所有权的情形下，由于债务人的清偿，主债权消灭，因此导致担保权利的消灭，债权人应当将因担保取得的财产返还债务人。故对于债务人在清偿了全部债务及利息的情况下，要求债权人返还担保房屋所有权的诉讼请求，应当予以支持。

四是委托型担保中，双方当事人虽然是将委托合同作为担保实现债权的手段，但就委托债权人出售债务人的房屋的而言，双方均是真实意思表示。除涉及恶意串通、无权代理、滥用代理权的特殊情形，应当确认债权人与第三人签订房屋买卖合同的效力，驳回借款人要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求。据此反推，委托关系的真实性以及委托合同的效力亦应当认定为有效，故对于债务人要求确认委托合同无效的诉讼请求，应当予以驳回。