从户型图看龙湖的“匠心”和“匠气”

吴老师好：

这是第二次给您写信。

第一封信以景粼原著为例，探讨一个事，别墅可不可以没有窗户?

写完后，地产大哥的微信后台涌进很多朋友留言，为您抱不平，称其上市公司要利润，很多事情没办法（地产大哥只想说一句，不能给客户创造价值，股东价值毫无意义）；

还有朋友留言说，地产大哥文章幼稚，全是大白话，一看就懂，没有文采云云（地产大哥本来就是卖楼出身，没上过什么学，也没文化，还请多担待！至于圈内个别人私下恶意中伤，地产大哥提醒其谨言慎行，地产大哥一向手起刀落，后果你懂的）。

在第一封信中，地产大哥给出了具体的解决方案，其实也并非没有解决办法。

同时希望北京龙湖能够给到公开书面专业交流。很遗憾，北京龙湖并没有给到地产大哥公开的书面专业回复。

第二封信也同样只讲一个事，以景粼原著为例，聊一聊龙湖的匠心。

景粼原著的官方宣传称：匠心营造、极致产品；龙湖“八法二十四式”造园；兼具古典与现代美感新中式独院；“原著系”工程标准……

龙湖的示范区，一直都很有"匠心"，

不知道这个又是不是临时建筑?

国家现在提倡工匠精神，“匠人”要以“技”养身，以“心”养“技”。

龙湖一直是这么说的，是不是这么做的呢?

粼原著发布会现场，高扬“匠心”旗帜

地产大哥认识、了解龙湖也有10多年，从迷信、崇拜、平视，到今天跟您聊匠心，也有一个心路历程。

当然，业内对龙湖的“匠心”也有不同的看法，百花齐放，有容乃大。相信吴老师和北京龙湖有这个雅量。

第二封信就拿景粼原著的主力户型叠墅为例分析。

景粼原著下叠户型图

（附带尺寸，推广名：御景叠墅·恋蝶花）

景粼原著上叠户型图

（附带尺寸，推广名：御景叠墅·满庭芳）

先来看一下景粼原著最新在北京市房管局报备的基本信息：

10月2日开盘，卖了1.75亿；

成交均价8.1万元/平方米；

套均总价971万。

发现两个问题：

一是好象成交均价低于报批单价；

二是总房款这个数好像有点问题，之前业内推测是单套2500万元起，需要进一步核实。

这只是背景资料，略提。

这封信只谈匠心的事。

看完地产大哥的分析后，请吴老师给景粼原著的主力户型叠墅产品打个分数。地产大哥同时也会在文章最后请朋友们打分。

请吴老师先看下叠（户型推广名：御景叠墅•恋蝶花）这套彩色户型图（具体尺寸详见上图）：

景粼原著下叠户型彩图

先说大的方面。

从规划上看，这是一个六联叠拼户型，每户面宽7.8米，进深15米左右。

从先天给到的条件看，这个面宽不算差，甚至稍为富裕。

从面积上看，下叠地上面积约在220平米，地下面积约100多平，地上两层，地下一层半，产权面积约在320平，使用面积360平。

吴老师，您看后第一眼的感觉是什么?

地产大哥的感觉，下叠首层有三点：

下叠首层小结：

如果从一楼入户花园进入，要穿越15米，才能到口袋阵厨房，不仅交通流线越长，而且各种动线交杂混在一起，这就导致空间组织很变态，最大的变态就是厨房和餐厅。

我们再来看看二楼。北向一间房，南向两间房，总共3间房。

北向犄角旮旯里，出了一个狭长条的书房，是上叠一楼入户电梯的楼道空间，不能算完整意义的一间房。

下叠二楼每间房的面宽或者4.2米，或者3.6米。面积分配平均主义下，每间房的面积都不大。南向的主卧，进深也就4.2米。

主卧不主，次卧不次。

吴老师，您是知道的，即便做常规产品，150平米或是160平米，做出三间半房，还有情可原。

即便不加赠送，在320平米的产权面积里，做出三间半房，实在说不过去。

您认同地产大哥的这个说法吗?

您常说匠心。下叠的二层，稍微认真点，空间效果就会好很多。

比如说，二楼南向的两个卧室中间的隔墙，真没必要顶到电梯口，形成两个又深又长的过道。

下面这张图是地产大哥稍加调整的，只要把这面间隔墙的北面直接切掉，就会出现一个公用的过渡厅，楼梯和电梯前面的空间开放了，立马就会敞亮很多。

而且，进入南向两间卧室的走道就会变短，空间感觉很畅快。

当然，南向左下角的主卧，也要跟着同步调整，办法很多。

下叠二层匠心调整示意图

这里面，地产大哥要说空间精装修这个概念，空间功能一定要精细化。毛坯交房，也要细化功能空间，故所谓空间精装。

释放出1平米的空间，就将近10万块钱，业主花的每一分钱，都要珍惜。

且不说偷面积，首先要把该给到的空间不要浪费，并且给足才对。

且不谈匠心，左手“偷面积”，右手浪费面积，这是不是有点可笑。

您说是吧，吴老师?

我们接下来再来看看上叠。

接常规做法，下叠应该好过上叠。但景粼原著的上叠好过下叠。

先描述一下上叠的基本信息：

面积约在240平米，3层约100平米，4层约85平米，5层带个阁楼，约在55平米，地下一个电梯，一个走廊，大约10个平方，大概就是这个面积分配。

吴老师请看上叠的户型彩图。

穿过一楼狭窄的走廊，上了电梯，到了三楼后，电梯门打开，正对着北卧室门，往南走依次是厨房、西餐厅、中餐厅和客厅。卫生间在最北侧。

从平面户型看，这是标准的塔楼公寓的功能布局。

作为别墅，入户毫无仪式感，玄关空间狭窄局促，正冲着卧室大门。电梯主阴，煞气重，不宜和卧室相邻，更不能相对。

吴老师，您认为呢?

为什么说这是塔楼公寓的功能布局?

吴老师，您看三楼厨房的采光，居然是通过所谓的1米缝来实现。

这种借光的手法，通常只在塔楼或普通公寓里常用，但在别墅里的这种设计，还真是非常罕见。

当然，也可能是地产大哥孤陋寡闻。

地产大哥很不自信地问了身边有钱的朋友，他们说，作为别墅，要有起码的逼格，对不啦！

240平米的别墅，单凭玄关和厨房采光这两点，绝不可以接受；

客厅和餐厅最好要分开，客厅是客厅，餐厅是餐厅；

实在不成，也能勉强接受；

不过，实在可惜了7.8米的大面宽。

这里面，地产大哥想和吴老师探讨一下专业问题。

地产大哥是个专业二把刀，图画得有点粗糙，但丝毫不影响地产大哥的匠心。

在原则上不作大的改变的情况下，吴老师请看：

上叠首层匠心调整示意图

把厨房采光缝填平后，直接推到最北端，原来北向的卧室，翻个大跟斗，平挪到原来客厅的位置。

原来的客厅，如果不想做成卧室，也可以做成书房，3米的面宽，也是可以接受的。

稍为调整后，上叠的首层功能和空间就发生了大变化：

吴老师，这只是地产大哥作为专业二把刀的匠心！

很难吗?为什么景粼原著没有想到?

专业人士云集的龙湖，匠心又到哪里去了呢?

现在的问题是，上叠首层这个布局，后期想改都改不了。

且不说电梯口很委屈的礼仪空间，厨房跟塔楼的小面积公寓，又有什么区别?！

这个活儿，干成这样，实在不应该呀，吴老师!

地产大哥不能接受这样的户型，不能接受北京市场出现这种所谓的落伍于时代的豪宅产品，更不能接受这是出自您领导下的龙湖之手，

绝对不能相信；

不愿相信；

不敢相信。

再来看上叠的二层，一看就知道是欺负右下角的卧室。

正常情况下，应该是南面左房是老大，南面右房是老二，北面房是老三。实际上，上叠四层的面积分配是，北面卧室不小，南面卧室太小。

地产大哥稍为匠心一下，把上叠四层的公共卫生间挪到电梯旁的坑道处，就能放大南向右下角卧室的面积尺度。

北向的卧室，没必要做这么大，把北向卧室东墙往里压窄，电梯口的位置就变得敞亮，进主卧的通道就会宽裕很多。

就是下面这张改造后的图效：

上叠二层匠心示意图

匠心是个很高的称谓，不能随便用。

古人说，知者创物，巧者述之守之，世谓之工。百工之事，皆圣人之作也。

从景粼原著的上、下两个叠拼户型看，龙湖的匠心不知跑到哪里睡大觉了。

保守地说，地产大哥给到景粼原著的匠心打60分以下。

吴老师，您打多少分?

景粼原著的主力户型叠墅，为什么会设计成个样子 ?

表面上看，匪夷所思。

实际上，从纯技术角度上讲，户型设计的第一步，有一个至关致命的核心错误卡在那里。

第三封公开信里，地产大哥将和吴老师探讨——叠墅的户型，致命错误究竟出在哪儿。

最后借用一句话：

所谓匠心，就是很多事急不得，您得等它自己熟。希望在您的理想和希望里能为您增加一点正能量！

（文中若有错误，请吴老师和北京龙湖批评指正；

再次诚挚希望吴老师或北京龙湖给予书面官方公开回应）

地产大哥

2016年10月31日

延深阅读：

致龙湖吴亚军的一封公开信（壹）