麦田分析 | 新政后半个月北京二手住宅交易量大幅回落

北京9.30新政落地执行已经半个月有余，在这期间，二手住宅市场交易量较之前大幅回落，即使剔除国庆节日影响，和新政前一周相比仍下降了46%。市场恐慌性购房气氛消除的同时，客户需求有所抑制且观望情绪有所增加。基于差异化信贷的影响，预计，接下来大面积、中高端非普通住宅受政策影响会较为明显，但对于购买普通住宅尤其是首套普宅的客户而言，5%首付款提高的政策影响力度不大。

从网签数据来看，新政后半个多月（10.1-10 月 16 日）北京二手住宅网签量为 7398 套， 尽管同比仍上升了 34.6%， 但和节前的 16 天相比下降了 58.6%。另外，即使剔七天国庆节日影响，从工作日日均网签量来看，新政后日均网签990 套，和新政前一周相比仍大幅下降 46%。

>>>>各面积段网签占比仍保持稳定

就各个面积段网签占比来看，新政后半个月（10.1-10月16日）北京二手住宅各面积段网签占比保持相对稳定走势。从短短几天的数据表现上，还并不能完全解释小户型、中户型、以及大户型产品的客户对楼市紧缩调控的影响敏感程度。由于差异化信贷对二套尤其是非普住宅购房门槛明显提升，预计接下来五环内大户型住宅的成交回落程度会更明显。

>>>>主城区网签量下降明显，带动网签占比滑落

新政后半个多月（10.1-10月16日）北京六大主城区二手住宅网签占比56.5%，与9月下半月相比下降3.8个百分点，相应地，近郊及远郊区域网签占比均有一定程度的提升。

相对而言，在北京整体交易量回落的大环境下，由于主城区二手住宅均价远高于近郊及远郊区域，受新政首付款比例提升而需求抑制影响更大。

>>>>房客双双进入观望期

从北京麦田市场研究部监测单日新增客源、房源数据来看，9.30新政后二手住宅供需两端均有下降。其中，10.1-10.16期间单日新增房源量较之前下降了18%，单日新政客源量下降了22%。在客户由恐慌入市转为观望的同时，“一买一卖”置换型客户的减少也降低了推向市场的房源量。与此同时，受房客源量下降影响，客户带看量下降了26%。

>>>>市场观点：

北京麦田市场研究部分析师赵红娟认为，在北京版 9.30 新政出台后，短期内北京二手住宅市场交易量与之前相比明显回落。受政策影响，预计投资类客群及恐慌性客户这两大购房群体由积极入市转为持币观望的情绪正在逐步显现。一方面，差别化信贷政策极大地提升了非普宅及二套房客户的入市门槛， 直接在购房能力上抑制了一部分购房需求；另一方面，调控收紧的信号在一定程度上稳定了预期并在消除购房恐慌上有较大影响。由于前期爆发的市场有很大比例由投资客和置换型客户所支撑，初步估算，受政策影响而延期入市的客户在3成左右。

在市场进入到调整窗口期的当下，无论是购房者还是客户在心理上都将趋于更加理性和冷静。价格上涨推力在交易量回落下也会减小，预计四季度二手住宅价格涨幅将逐渐进入到平稳期。

作为业务人员，也应该清醒地认识到，疯涨的市场是非理性、也是不可持续的。在市场平稳期，如何用高品质的服务赢取和打动客户，如何更好地修炼内功积蓄力量也许是当下更值得思考的话题。