左手增加土地供应，右手控制人口，北京房价会暴跌吗？

 北京增加土地供应背后：到底是大杀器还是纸老虎？

北京未来15年规划已出：北京购房门票将继续提价

都市圈时代来临：北京控人，环京增人

文｜叶书利

此前发了一篇文章《北京增加土地供应背后：到底是大杀器还是纸老虎？》，不少人在“壹房产”后台对文中观点提出质疑：北京在增加土地供应，又在控制人口，因此房价会降，甚至暴降。事实果真如此吗？

在壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹房产”微信ID：yifangchan-010）看来，真相并不一定如“说”得那样动听。

未来15年北京的土地供应呈缩势

首先来说下近期增加土地供应之事。

在文章《北京增加土地供应背后：到底是大杀器还是纸老虎？》中，壹书生已明言，不管短期的土地供应情况如何，但在未来15年，北京的城乡建设用地规模将呈缩减态势：

近期面世的《北京城市总体规划（2016-2030）》草案内容显示，接下来，北京的土地供应将继续做减法。

具体来说，2020年城乡建设用地规模减至2860平方公里，到2030年减至2760平方公里。相比较而言，北京“十三五”期间的建设用地供应量将比“十二五”减少14.5%。由此，目前已紧张的人地错配现象将加剧，而不是减缓。详情可见此前的文章《北京未来15年规划已出：北京购房门票将继续提价》。

也就是说，在京津冀一体化之下，北京的土地供应是降的。这个主旋律之下，短期性增加土地供应，意在短期性的预期管理需要。而短期性的土地供应增加，并不改变未来15年“减少”的主旋律。

北京在控制人口，所以北京人口就会降吗？

在中国，“奴才思维”的人很多。比如说北京要增加土地供应，所以就真认为以后的土地供应会增加。又比如说，北京要控制人口，所以就认为未来北京人口不增长了，甚至要下降了。

但壹书生不得不提醒一句：规划在市场规律面前不值一得。换句话说，违反市场规律的规划都只是书面规划而已，不是现实剧本。

先来看下书面规划与现实剧本的碰撞历程：

值得注意的是，改革开放后，北京就一直在规划控制人口的路上痴迷前行，屡败屡“规”：，2000年北京的人口规模要控制在1000万人左右；但1986年就被突破。，2010年常住人口控制在1250万左右，但1996被突破。，然而2009年又被突破。

可以看到，北京的人口控制目标在发布三四年后就被突破。2016年北京的常住人口已达2173万人，而最新的人口控制目标是2020年达2300万。

之所以规划与现实剧本屡屡脱节，主要缘于计划性的规划不符合市场发展规律。

纵观世界城市的发展，城市化分为两个阶段：一个国家城镇化率在50%以内时，城市化的发展便是“城镇化”：人口由农村走向城镇。当城镇化率超过50%时，城市化进入另一个阶段“都市圈化”：人口由农村，甚至三四线城市向超级城市进一步集聚。此时，三四线城市人口开始面临人口外流风险，而超级城市人口进一步增加。比如东京、伦敦、纽约等，目前的人口仍在增加中。

以美日为例：2010年美国366个大都市区人口占比与2000年增加10.8％,而小都市区的人口占比与2000年下降0.4个百分点。日本东京、大阪、名古屋三大都市区的人口规模从1950年以来一直在不断增长,其他中小城市的人口则少有增长或下降。

中国目前的城镇化率达56%左右，城市化已进入都市圈化阶段，但仍属于都市圈化的初级阶段，即超级城市的人口占比仍然偏低：财新的报道指出，美国排名前20位的大都市区聚集了37.4％的人口，生产了46.6％的GDP，获得了63％的专利。作为对应数据，中国2010年排名前20位的城市人口占全国人口的9％，GDP占全国的29％，分别比美国低28.4和17.6个百分点。

也就是说，根据市场规律，京沪深等特大城市的人口还将进一步集聚，计划中的规划需顺应这个规律，而不是有意去扭转这个趋势；更主要的是，这种集聚趋势是难以改变的。

以目前市场上的相关专家观点，北京的人口规模就得往3000万-4000万规划。

所以说，目前规划层面的增加土地供应与控制人口，表面上看起来挺美，但现实却不一定会按照规划的路线走。可以看到的是，北京的土地供应还会继续下降，而人口还将继续上涨，那中长期的房价会如何呢？答案已不言自明。

本文的最后以《北京折叠》作者郝景芳的观点结尾。

近期郝景芳在接受FT中文网采访时表达了对于最新北京城市规划的观点。她希望“北京能够允许人口更自由进出。通过控制供给强迫人们离开北京，不现实也不正确。”

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