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实用|父子置换房屋,子兄不同意,这题怎么解?

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楼主

   李 罡

  北京京润律师事务所婚姻家庭业

部主办律师,北京朝阳区人民调解

委员会婚姻委员会副主任。积极参与

法律援助等社会公益活动,用专业知

识和高度的责任心为受援人提供热情

的法律援助。

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  法律对于合同当事人之间合意的评价表现为确立一个合同有效要件的评价标准,符合该标准的,赋予当事人的合意以法律上的效力;对于不符合该标准的,则视情形赋予合同无效、未生效、可撤销或效力待定等法律后果。京润律所承办的一起案件,恰恰说明上述法理。


案 情 简 介


  孙高与其父签订了《房屋置换协议》,双方约定自愿将各自所有的分别登记在各自名下的162号、304号房屋进行置换,并办理了相关置换事宜,双方签字日起上述协议生效。2016年,与孙高同父同母的孙晓、,诉请要求确认孙高与案外人孙父之间签订的《房屋置换协议》无效,理由是双方签订的《房屋置换协议》属于恶意串通,损害了孙晓、孙楠的利益。孙高认为其和父亲签订的《房屋置换协议》属于双方的真实意思表示,不存在恶意串通的情况,,觉得很冤枉。经朋友介绍,孙高找到了在具有多年经验的京润律师事务所李罡律师,律师了解案情后,担任孙高的代理律师。

办 案 过 程


1

办案第一阶段:搜集证据链证明双方签订协议合法有效。



  一般而言,合同的生效要件包括:1.合同当事人订立合同时具有相应的缔约行为能力;2.合同当事人意思表示真实;3.合同不违反法律或社会公共利益;4.合同的内容必须确定或可能。


  同时,根据《合同法》第44条第2款的规定,法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的合同,必须依照规定办理批准登记等手续才能生效;否则,即使具备了上述一般合同的生效要件,合同也不生效。


  围绕以上思路,代理律师着手准备了相应的证据,形成了无懈可击的证据链条来证明双方签订的协议合法有效。首先,孙父和孙高均是完全民事行为能力人,也就是说双方均具备签订上述协议的基本判断能力;其次,根据签订的协议可知,双方就各自名下房屋进行交换的行为属于双方的真实意思表示;再者,合同并不违反法律和社会公共利益;最后,合同内容确定且具备实施的可能性。更为重要的是,孙父和孙高针对上述合意,实际进行了支付对价、办理了房屋变更登记手续,符合法律法规的规定。因此应是依法成立有效的合同。


2

办案第二阶段:通过证明双方置换当日的差价并不属于明显不合理低价,反驳其恶意串通的主张。



  孙晓、孙楠诉称孙高、孙父的房屋置换行为不公平,属于恶意串通,损害了二者的利益,应予以判定为无效。代理律师认为,在实务中关于恶意串通的构成,:当事人之间均明知存在某种情形;合同当事人为一方之私利而相互串通,其后果是损害国家、集体或第三人的利益。具体到本案是否成立恶意串通,应以一方当事人是否以明显不合理低价转让财产来认定。


  在双方达成合意的基础上,最终由北京某评估公司对诉争房屋在置换当日的市场价值进行了评估,评估结果为191万元。通常,当转让价格达不到交易时、交易地的指导价或者市场交易价的70%,一般可视为明显不合理低价。根据以上评估结果,房屋交易的最终价格,并不属于明显不合理的低价。因此,原告所主张的存在恶意串通的说法自然是证据不足。


,孙父与孙高签订的上述协议不存在恶意串通,且合同是依法成立生效的,驳回了原告的诉讼请求。(文中当事人为化名)


律 师 说 法


  《民法通则》第54条规定了民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和义务的合法行为。该法第55条则规定了民事法律行为应当具备的三个实质要件,因此该条可以被认为是合同有效的评价标准。由于否定合同效力是法律对合同的最严厉的否定性评价,因此当合同仅轻微欠缺《民法通则》规定的要件时,例如一方以欺诈的手段损害合同相对人利益而非国家利益的场合,法律赋予受损害方撤销权,而并未直接否定合同的效力。合同只有在严重欠缺《民法通则》规定的有效要件时,法律则不允许合同按照当事人之间的合意发生任何效力,而是直接规定其法律后果,此时合同即为无效。


  由于《民法通则》55条的规定较为抽象,自《合同法》颁布实施后,合同是否无效则应根据《合同法》相关规定及有关法律、行政法规及司法解释规定进行判断。


相关法条


  《民法通则》第54条:民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。


  《民法通则》第55条:民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。

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