北京未来15年规划已出：北京购房门票将继续提价

都市圈时代来临：北京控人，环京增人

房子不应用来炒的，有些房却是逼着涨的

长效机制导演楼市变天？“有钱买不到房”将成大北京楼市下一个危机

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一体化下的新北京，为什么东南飞？

文｜叶书利

《北京城市总体规划（2016-2030）》草案已出。根据这份规划，未来15年北京的最大挑战便是控制人口。由此，“以房控人”将成常态！

未来15规划草案已面世

“以房控人”下房票门槛将越来越高

根据这份规划，壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹房产”微信ID：yifangchan-010）提醒注意四个关键信息：

A，控人口；

《北京城市总体规划（2016-2030）》草案规定，到2020年，北京人口将控制在2300万人。而截止2016年末，北京常住人口数量已达到2172.9万人，这意味着接下来的4年，其人口增量仅127.1万人。

因此目前控制人口已成北京政府的“一号工程”。可以预计，相关政策皆将围绕此政策诉求原点而展开，主要策略可能包括三种：以业赶人、以房控人、以地控人；

具体来说，“以业赶人”主要指相关产业的疏解。

根据2015年4月30日面世的《京津冀协同发展规划纲要》的要求，北京对外的产业疏解主要包括下述四种：

一是一般性产业；

二是区域性物流基地、区域性专业市场等部分第三产业；

三是部分教育、医疗、培训机构等社会公共服务功能；

四是部分行政性、事业性服务机构和企业总部。

可以预计，在赶人的诉求下，上述相关产业的对外疏解将加快。

“以房控人”是另一种正在做的策略。比如本次的商办调控便缘于人口控制。众所周知，商办的类住宅产品，一直以低价和不限购两大特点吸引着不少中低端人群。而这些人群却恰恰是北京赶人的主要对象。因此本次的商办严打，不仅仅缘于房价控制，可能更主要的主发点是人口疏解，即通过将商办的住宅化之路堵死，从而将其对应的居住人群“赶”出北京，而环京必将成为这些人群的下一站。详情可见此前的文章《都市圈时代来临：北京控人，环京增人》。

在人口继续增加，而控人形势愈发严峻的形势之下，北京“以房控人”之战将越战越勇；相应，未来北京的购房门槛预计将越来越高。

“以地控人”将是另一个策略，下文细述。

B，减少供地；

《北京城市总体规划（2016-2030）》草案规定，接下来，北京的土地供应将继续做减法。

具体来说，2020年城乡建设用地规模减至2860平方米左右，到2030年减至2760平方米左右。相比较而言，北京“十三五”期间的建设用地供应量将比“十二五”减少14.5%。由此，目前已紧张的人地错配现象将加剧，而不是减缓。

北京房价高企的一个主要推手便是人地错配，即人口继续将北京集聚，但土地供应量却越来越少，导致供求关系越来越紧张，市场越来越“卖方市场化”。而接下来，中长期来看，这种“卖方市场化”的趋势会越来越严重，导致“有钱买不到房”将越来越常态化。详情可见此前的文章《房子不应用来炒的，有些房却是逼着涨的》、《长效机制导演楼市变天？“有钱买不到房”将成大北京楼市下一个危机》、《首尔首都圈的他山之“镜”：侧眼看环京楼市谁来接盘？》、《大北京的接盘侠：未来北京楼市就是给有权有钱的人盖的》等。

在北京严格控地的背景下，大量北京居住需求不得不转向环京通勤价值允许的区域。

C，“一主四点”式城市架构下的东南飞；

根据《北京城市总体规划（2016-2030）》草案，北京未来15年的城市架构可概括为“一主四点”，即以城六区为主的主城区，包括东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区；“四点”分别为东边的城市副中心，南边的北京新机场，西边的首钢产业区、北边的未来科技城。东南西北向的“四点”将作为未来15年北京主城区外的主要人口及产业承接区。

鉴于西边是山，北边是北京的大风口，因此城市副中心与北京新机场两大圈层将是主要承接地。详情可见此前的文章《一体化下的新北京，为什么东南飞？》。

D，总规已出，相关一体化的专项规划也将排队面世；

在总规已出的情况下，可以预计，接下来，副中心总体规划、副中心与北三县一体化规划、廊永固与大兴一体化、空港新区规划等将择机公布。而伴随一体化相关核心规划的面世，一体化下环京投资的价值与非价值区域投资的差别将日益显现：有些投资是价值投资，而有些投资则是在跳坑。详情可见此前的文章《万科警告：全国12城存跌价风险，唐山在列》、《便宜有毒：有一种抢房叫“为房企接盘”》、《今天环京楼市的无理性疯狂，！》、《雾霾+冬奥会，能否撑起京北张家口、怀来的房价？》、《环京投资中，为什么现在我并不推荐涿州？》等。

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